Investir dans l’immobilier, qu’il s’agisse de la construction d’une maison neuve à Besançon, de la rénovation d’un appartement dans le centre historique, ou de la réalisation d’un projet commercial dans le Doubs, est un acte engageant. Pourtant, malgré une planification minutieuse, les projets de construction ne sont pas à l’abri de déconvenues. Les litiges de construction sont une réalité malheureusement fréquente, transformant parfois un rêve en un véritable casse-tête juridique et financier.
Basé sur l’expérience d’un expert local en Franche-Comté, cet article vous dévoile les 5 litiges de construction les plus récurrents observés à Besançon et dans ses environs (comme à Dole, Montbéliard, Vesoul, Belfort, ou dans le Jura, la Haute-Saône et le Territoire de Belfort). Plus important encore, nous vous fournirons des conseils pratiques et préventifs pour les éviter et sécuriser au mieux votre investissement.
1. Les Malfaçons et Non-Conformités : Le Fléau des Chantiers
Les malfaçons et les non-conformités sont, sans aucun doute, la source la plus fréquente de litiges dans le secteur de la construction. Elles peuvent apparaître dès la réception de travaux ou se révéler plus tard, parfois sous la forme de vices cachés.
Exemples Concrets à Besançon et Environs :
- Problèmes d’Étanchéité : Fréquent dans une région où les intempéries peuvent être marquées. Il s’agit souvent de défauts de pose de la toiture (tuiles mal scellées, faîtages défectueux), de l’isolation par l’extérieur (ITE), ou des menuiseries (fenêtres mal jointes, portes-fenêtres qui prennent l’eau). Les conséquences ? Des infiltrations d’eau, des dégâts des eaux sur les plafonds et murs, et l’apparition d’humidité et de moisissures dans les logements de Besançon ou des communes avoisinantes.
- Qualité de la Mise en Œuvre : Un carrelage mal posé (désaffleurement, joints irréguliers, carreaux sonnant creux), une peinture non conforme (traces, coulures, écaillage prématuré), des revêtements de sol qui se décollent, ou des équipements mal installés (plomberie fuyante, chauffage défaillant). Ces défauts, même s’ils peuvent sembler mineurs, affectent l’esthétique, la durabilité et le confort de votre bien.
- Non-Respect des Normes : Une installation électrique non conforme à la norme NF C 15-100, une isolation thermique insuffisante ne respectant pas la RE2020 (ou l’ancienne RT2012), ou un système de ventilation (VMC) sous-dimensionné ou mal installé. Ces non-conformités peuvent entraîner des problèmes de sécurité, de performance énergétique (augmentant vos factures de chauffage à Montbéliard), ou de salubrité (problèmes d’humidité et de qualité de l’air).
Conseils Préventifs :
- Contrat détaillé : Exigez un contrat précis incluant les plans, les descriptifs techniques détaillés des matériaux et des méthodes de mise en œuvre. Plus c’est détaillé, moins il y a de place à l’interprétation.
- Suivi de chantier rigoureux : Idéalement, faites-vous accompagner par un expert bâtiment indépendant pour des visites ponctuelles ou une assistance en cours de chantier. Il vérifiera la conformité et la qualité des travaux à chaque étape clé (fondations, hors d’eau/hors d’air, etc.).
- Réception de travaux avec un expert : Ne jamais accepter la réception de travaux sans un examen minutieux, et si possible, accompagné d’un professionnel. C’est le moment crucial pour émettre des réserves sur toutes les malfaçons et non-conformités apparentes. L’expert saura ce qu’il faut vérifier, comme les points d’humidité ou l’état des fissures existantes.
- Déclenchement des garanties : En cas de désordres, activez rapidement les garanties légales (parfaite achèvement, biennale, décennale) auprès de l’entreprise et de ses assureurs.
2. Les Retards de Livraison et de Chantier : Le Calvaire des Délais
Le non-respect des délais de livraison est une source majeure de frustration et de préjudice pour le maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel.
Exemples Concrets à Besançon et Environs :
- Chantiers inachevés : Des entreprises qui quittent le chantier avant la fin, laissant le propriétaire avec des travaux non terminés et un bien inutilisable. C’est un scénario malheureusement trop courant à Besançon comme ailleurs.
- Délais prolongés sans justification : Un planning initial de 12 mois qui se transforme en 18 ou 24 mois sans explications claires ni pénalités. Cela peut entraîner des frais de relogement importants ou des pertes de revenus pour un investissement locatif à Dijon.
- Difficultés d’approvisionnement : Bien que parfois indépendant de la volonté de l’entreprise, un mauvais management des approvisionnements peut impacter fortement le calendrier.
- Météo et imprévus : Si la météo est une cause valable de retard, les entreprises doivent anticiper ces aléas dans leurs plannings initiaux.
Conseils Préventifs :
- Clauses contractuelles claires : Le contrat de construction (CCMI, marchés de travaux) doit impérativement stipuler une date de livraison ferme et des pénalités de retard journalières claires et réalistes.
- Conditions suspensives : Insérez des clauses suspensives liées à l’obtention du permis de construire, des prêts, ou de garanties bancaires.
- Échelonnement des paiements : Liez les paiements à l’avancement réel des travaux, et surtout, ne versez jamais la totalité avant la réception de travaux et la levée des réserves. Le solde de 5% est un levier puissant.
- Communication régulière : Maintenez un contact régulier avec l’entreprise et le maître d’œuvre. Demandez des comptes rendus de chantier réguliers.
- Mise en demeure : En cas de retard avéré, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, précisant les pénalités applicables.
3. Les Vices Cachés après l’Achat : La Douche Froide Post-Acquisition
Un vice caché immobilier est un défaut grave et non apparent qui existait au moment de l’achat et qui rend le bien impropre à l’usage ou en diminue fortement la valeur. Leur découverte est souvent une surprise désagréable pour les nouveaux propriétaires.
Exemples Concrets à Besançon et Environs :
- Problèmes Structurels : Des fissures qui apparaissent ou s’aggravent après quelques mois, révélant des mouvements de terrain ou des problèmes de fondations non décelables à l’œil nu lors de la visite.
- Humidité et Infiltrations Latentes : Un problème d’humidité dû à des remontées capillaires ou à des infiltrations par la façade ou la toiture, masqué par des travaux de peinture frais ou une ventilation insuffisante.
- Invasion de Parasites : Présence de termites, de capricornes, ou de mérule dans la charpente ou les planchers, non détectée avant la vente. Ces problèmes sont fréquents dans les maisons anciennes de la région.
- Assainissement non conforme : Un système d’assainissement individuel défaillant ou non conforme aux normes, non mentionné dans les diagnostics ou difficilement vérifiable en zone rurale.
Conseils Préventifs :
- Diagnostic pré-achat approfondi : Faites réaliser un diagnostic par un expert bâtiment indépendant pour détecter des problèmes invisibles.
- Questions au vendeur : Demandez des détails sur les travaux réalisés, les sinistres passés et consultez les factures.
- Clause de non-garantie des vices cachés : Sachez qu’elle ne couvre pas un vendeur de mauvaise foi. La preuve de la connaissance du vice lui incombe.
- Agir vite : Vous disposez de 2 ans après la découverte du vice caché pour agir. Une expertise contradictoire est essentielle.
4. Les Litiges de Paiement et de Facturation : La Guerre des Chiffres
Les désaccords financiers sont une source classique de contentieux : factures contestées, suppléments injustifiés, ou retenues de garantie mal comprises.
Exemples Concrets à Besançon et Environs :
- Travaux supplémentaires non validés : L’entreprise facture des travaux non demandés, non chiffrés, et non acceptés par écrit.
- Contestation de l’avancement : Désaccord sur le pourcentage d’avancement justifiant un appel de fonds.
- Qualité versus prix : Refus de paiement intégral en présence de malfaçons visibles.
- Acomptes trop élevés : Mettant le particulier en situation de dépendance financière vis-à-vis de l’artisan.
Conseils Préventifs :
- Devis clairs et détaillés : Toute prestation doit être précisée et chiffrée. Les imprévus doivent faire l’objet d’un avenant signé.
- Contrat rigoureux : Spécifiez les conditions de paiement, de révision des prix, et les pénalités.
- Appels de fonds justifiés : Exigez une vérification par un tiers (architecte ou expert bâtiment) avant paiement.
- Retenue de garantie : Gardez 5% du montant jusqu’à la levée de toutes les réserves à la réception de travaux.
- Compte rendu : Formalisez par écrit toutes décisions et échanges pendant les réunions de chantier.
5. Les Problèmes de Voisinage liés aux Travaux : Quand le Chantier Déborde
Les travaux peuvent engendrer des nuisances ou des dommages chez les voisins, entraînant des litiges complexes.
Exemples Concrets à Besançon et Environs :
- Troubles anormaux du voisinage : Bruit excessif, poussières, accès bloqués dans les centres-villes de Besançon ou Dijon.
- Dommages aux biens voisins : Apparition de fissures ou dégâts des eaux causés par les travaux.
- Non-respect des servitudes : Empiètement ou non-respect du droit de passage, de vue, ou de mitoyenneté.
Conseils Préventifs :
- Dialogue avec les voisins : Informez-les du calendrier et des nuisances potentielles.
- Constat d’huissier : Faites constater l’état des lieux avant le chantier.
- Assurance adaptée : Vérifiez que les garanties couvrent les dommages aux tiers.
- Urbanisme : Respectez scrupuleusement le PLU et les distances réglementaires.
- Expert indépendant : Faites intervenir un expert bâtiment pour identifier la responsabilité d’un sinistre.
Le Rôle Indispensable de l’Expert Bâtiment Local pour Éviter et Résoudre les Litiges
Pour prévenir et gérer efficacement ces litiges de construction, l’intervention d’un expert en bâtiment indépendant est votre atout majeur.
- Prévention : Avant même le début des travaux, un expert peut relire vos contrats, vous conseiller sur les clauses protectrices, et vous alerter sur les points de vigilance.
- Diagnostic Neutre : Il apporte un regard technique objectif sur les désordres (qu’il s’agisse de malfaçons, de non-conformités, de fissures, d’humidité ou de dégâts des eaux), identifiant les causes et les responsabilités.
- Force de Preuve : Son rapport d’expertise est une preuve technique incontestable, essentielle pour toute démarche amiable, de médiation, ou judiciaire.
- Accompagnement : Il vous guide dans les démarches, que ce soit pour la réception de travaux, la mise en œuvre des garanties, ou l’assistance en expertise contradictoire ou judiciaire.
- Connaissance Locale : Un expert local à Besançon et en Franche-Comté, comme Pascal Routhier, connaît les spécificités du bâti régional, les entreprises locales, et les particularités géologiques ou climatiques du Doubs, du Jura, de la Haute-Saône ou du Territoire de Belfort. Cette connaissance est précieuse pour des diagnostics pertinents.
Pour toute question ou demande d’expertise, n’hésitez pas à consulter la page de présentation de Pascal Routhier ou son blog où vous trouverez des articles pertinents sur la médiation et l’arbitrage, la réception de travaux, ou les vices cachés.
Conclusion
Les litiges de construction peuvent être une source de stress intense et de dépenses imprévues. À Besançon comme ailleurs en Franche-Comté, les problèmes de malfaçons, de retards, de vices cachés, de paiement, ou de voisinage sont les plus fréquents. La bonne nouvelle est que la plupart de ces problèmes peuvent être évités grâce à une bonne préparation, des contrats clairs, un suivi rigoureux, et surtout, l’intervention préventive ou réactive d’un expert en bâtiment indépendant.
N’attendez pas que la situation s’envenime. Investir dans une expertise bâtiment dès les premiers signes de problème, ou même en amont d’un projet, est souvent le meilleur moyen de sécuriser votre investissement et de vous assurer que votre projet se déroule sans accroc.
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